Pentingnya Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Bagi Pelaku Usaha

KKPR merupakan terobosan penyederhanaan persyaratan perizinan berusaha yang diamanatkan dalam Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 Tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja (“UU Ciptaker”) yang mengubah Undang-Undang No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Adanya perubahan terhadap regulasi penataan ruang tersebut antara lain  terkait dengan pemenuhan perizinan berusaha yang dahulu disebut sebagai “Izin Lokasi”, saat ini diubah dengan “Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang” (“KKPR”) .

KKPR ini memiliki dua fungsi utama, yaitu sebagai acuan pemanfaatan ruang dan acuan administrasi pertanahan. Dalam rangka pemenuhan Perizinan Berusaha yang diajukan melalui sistem Online Single Submission (“OSS”), KKPR merupakan bagian dari Perizinan Berusaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (6) UU Ciptaker yang berbunyi sebagai berikut:

Pasal 14

Ayat (6)

“Setelah memperoleh konfirmasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (5), Pelaku Usaha mengajukan permohonan Perizinan Berusaha.”

Berdasarkan uraian-uraian ketentuan di atas, maka KKPR merupakan bagian dari persyaratan perizinan berusaha yang wajib dimiliki oleh Para Pelaku Usaha sebelum melakukan kegatan usahanya. Penerbitan KKPR merupakan kewenangan tugas dan fungsi dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Dalam hal melakukan pengurusan perizinan berusaha, Para pelaku Usaha wajib untuk memastikan lokasi atau tempat usahanya sesuai dengan yang diperuntukkan sebagaimana diatur dalam Pasal 17 angka 29 UU Ciptaker yang berbunyi sebagai berikut:

29. Ketentuan Pasal 61 diubah sehingga berbunyi sebagai berikut:

Pasal 61

Dalam Pemanfaatan Ruang, setiap Orang wajib:

1. menaati Rencana Tata Ruang yang telah ditetapkan;
2. memanfaatkan Ruang sesuai dengan Rencana Tata Ruang;
3. mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang; dan
4. memberikan akses terhadap Kawasan yang oleh ketentuan peraturan perundang-undangan dinyatakan sebagai milik umum.

Pembagian kriteria lokasi usaha dapat disebut juga sebagai peraturan zonasi yang merupakan bagian dari RDTR sebagaimana diatur oleh pemerintah kabupaten/kota. Sebagai contoh peraturan daerah yang mengatur peraturan zonasi termuat dalam Pasal 87  Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 31 Tahun 2022 Tentang Rencana Detail Tata Ruang Wilayah Perencanaan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta yang berbunyi sebagai berikut:

Pasal 87

Ayat (1)

Zona budidaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 85 ayat (2) huruf b, terdiri atas:

1. Zona badan Jalan dengan kode Zona BJ;
2. Zona pertanian dengan kode Zona P;
3. Zona perikanan dengan kode Zona IK;
4. Zona pembangkitan tenaga listrik dengan kode Zona PTL;
5. Zona Kawasan peruntukan industri dengan kode Zona KPI;
6. Zona perumahan dengan kode Zona R;
7. Zona sarana pelayanan umum dengan kode Zona SPU;
8. Zona perdagangan dan jasa dengan kode Zona K;
9. Zona perkantoran dengan kode Zona KT;
10. Zona transportasi dengan kode Zona TR;
11. Zona pertahanan dan keamanan dengan kode Zona HK;
12. Zona pariwisata dengan kode Zona W; dan
13. Zona hutan produksi dengan kode Zona HP.

Dalam penerapan peraturan tersebut di atas pelaku usaha tidak dapat mengajukan permohonan KKPR untuk kegiatan usaha pariwisata di zona kawasan peruntunkkan industri. Sehingga sebelum melakukan persiapan kegiatan usaha, Para Pelaku Usaha harus sudah menyesuaikan lokasi atau tempat usahanya dengan tata ruang yang diatur pemerintah.

Setelah pelaku usaha mengetahui kegiatan usahanya sesuai dengan peraturan zonasi dalam RDTR maka pelaku usaha dapat mengajukan permohonan KKKPR melalui sistem OSS sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2021 Tentang Pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Dan Sinkronisasi Program Pemanfaatan Ruang (“PERMEN ATR/BPN 13/2021”)  yang berbunyi sebagai berikut:

Pasal 6

KKKPR untuk kegiatan berusaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) huruf a diberikan berdasarkan kesesuaian rencana lokasi kegiatan Pemanfaatan Ruang dengan RDTR yang telah terintegrasi dengan Sistem OSS.

Permohonan KKKPR tersebut dilakukan melalui sistem OSS dengan menyertakan  hal-hal sebagai berikut:

• koordinat lokasi;
• kebutuhan luas lahan kegiatanPemanfaatanRuang;
• informasi penguasaan tanah;
• informasi jenisusaha;
• rencana jumlah lantai bangunan; dan
• rencana luas lantai bangunan.

Selanjutnya sistem OSS akan menilai permohonan KKKPR tersebut, dan apabila memenuhi syarat maka sistem OSS akan menerbitkan keputusan disetujuinya KKKPR.

Dalam hal lokasi kegiatan usaha dimaksud tidak terdapat RDTR, maka Pelaku Usaha dapat mengajukan PKKPR sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10  ayat (1) PERMEN ATR/BPN 13/2021  yang berbunyi sebagai berikut:

Pasal 10

Ayat (1)

PKKPR untuk kegiatan berusaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) huruf b diberikan dalam hal di rencana lokasi kegiatan Pemanfaatan Ruang:

• belum tersedia RDTR; atau
• RDTR yang tersedia belum terintegrasi dalam Sistem OSS.

Permohonan PKKPR tersebut diajukan kepada Menteri ATR/KBPN melalui sistem OSS berdasarkan dokumen usulan kegiatan yang memuat hal-hal sebagai berikut:

1. koordinat lokasi;
2. kebutuhan luas lahan kegiatanPemanfaatan Ruang;
3. informasi penguasaan tanah;
4. informasi jenis usaha;
5. rencana jumlah lantai bangunan;
6. rencana luas lantai bangunan;dan
7. rencana teknis bangunan dan/atau rencana induk kawasan.

Selanjutnya Menteri ATR/KBPN melalui Direktur Jenderal Tata Ruang akan menilai permohonan PKKPR tersebut, dan apabila memenuhi syarat maka akan diterbitkan keputusan disetujuinya PKKPR melalui sistem OSS.

Selain memiliki KKPR pelaku usaha juga harus melakukan kegiatan perolehan tanah pada lokasi kegiatan usahanya dikarenakan KKPR bukanlah suatu hak atas tanah, sehingga pihak yang mengajukan permohonan KKPR harus memperoleh tanah sebelum mengajukan permohonan KKPR ataupun melakukan pembebasan tanah setelah diterbitkannya KKPR sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 ayat (1) PERMEN ATR/BPN 13/2021:

Pasal 17

Ayat (1)

“KKPR untuk kegiatan berusaha diterbitkan untuk pemohon yang belum memperoleh tanah atau untuk pemohon yang telah memperoleh tanah untuk kegiatan berusahanya.”

Perolehan tanah sebagaimana dimaksud dalam kutipan pasal di atas, telah diatur juga dalam Pasal 21 ayat (1) PERMEN ATR/BPN No.13 Tahun 2021 yang berbunyi sebagai berikut:

Pasal 21

Ayat (1)

“Setelah diterbitkannya KKPR yang belum memperoleh tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 ayat (1), pemegang KKPR harus membebaskan tanah dari hak dan kepentingan pihak lain berdasarkan kesepakatan dengan pemegang hak atau pihak yang mempunyai kepentingan tersebut dengan cara jual beli, pemberian ganti kerugian, konsolidasi tanah, atau cara lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Berdasarkan uraian pasal tersebut di atas maka pemegang KKPR wajib membebaskan tanah dari hak dan kepentingan pihak lain namun pemegang KKPR diberi kebebasan dalam menentukan mekanisme pembebasan tanahnya.

KKPR menjadi semakin penting bagi pelaku usaha dalam kaitannya dengan kepatuhan dan ketataan pelaku usaha terhadap penataan ruang yang diatur oleh pemerintah dikarenakan KKPR merupakan syarat untuk mendapatkan perizinan berusaha dan terdapat sanksi pidana terhadap pelanggaran penataan ruang. Sanksi pidana dan denda apabila Pelaku Usaha tidak menaati ketentuan pemanfaatan ruang dan tidak mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam KKPR diatur dalam Pasal 17 angka 33 jo. Angka 34 UU Ciptaker yang berbunyi sebagai berikut:

33. Ketentuan Pasal 70 diubah sehingga berbunyi sebagai berikut:

Pasal 70

Ayat (1)

Setiap Orang yang memanfaatkan Ruang tidak sesuai dengan Rencana Tata Ruang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 huruf b yang mengakibatkan perubahan fungsi Ruang dipidana dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan pidana denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).

Ayat (2)

Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mengakibatkan kerugian terhadap harta benda atau kerusakan barang, pelaku dipidana dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun dan pidana denda paling banyak Rp2.500.000.000,0O (dua miliar lima ratus juta rupiah).

Ayat (3)

Jika tindak pidana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mengakibatkan kematian orang, pelaku dipidana dengan pidana penjara paling lama 15 (lima belas) tahun dan pidana denda paling banyak Rp8.000.O00.000,00 (delapan miliar rupiah).

34. Ketentuan Pasal 71 diubah sehingga berbunyi sebagai berikut:

Pasal 71

Setiap Orang yang tidak mematuhi ketentuan yang ditetapkan dalam persyaratan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 huruf c yang mengakibatkan perrrbahan fungsi Ruang dipidana dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan pidana denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).

Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas maka Pelaku Usaha yang melakukan kegiatan pemanfaatan ruang, harus memiliki KKPR untuk melakukan kegiatan usaha di suatu lokasi. Pelaku usaha juga harus memperhatikan kesesuain rencana tata ruang pada lokasi yang dipilih dengan kegiatan usahanya. Dikarenakan KKPR bukanlah hak atas tanah maka Pelaku Usaha harus memiliki atau menguasai tanah yang akan menjadi lokasi usahanya, hal tersebut dapat dilakukan sebelum maupun sesudah memiliki KKPR. Akibat tidak dipenuhinya KKPR pelaku usaha tidak akan mendapatkan Perizinan Berusaha dan dapat dikenai sanksi pidana apabila tetap melakukan kegiatan usaha tanpa memiliki dan mematuhi KKPR. Jika pelaku usaha membutuhkan konsultasi mengenai KKPR dapat mengkonsultasikan dengan PNPC melalui tlp 0877 7926 0613 atau info@pnpclawyer.com

Ilham Satria Wibawa, Lahir di Madiun, 6 Juli 1998. Meraih gelar Sarjana Hukum (S.H) dari Universitas Gadjah Mada pada tahun 2022. Saat ini sebagai Advokat Magang di PNP Counselors at Law.

---